Le syndic de copropriété face aux impayés : obligations légales et solutions de recouvrement

Le rôle du syndic de copropriété ne se limite pas à l’administration quotidienne des immeubles. L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 impose au syndic de veiller à l’exécution du règlement de copropriété, à la conservation de l’immeuble et à la bonne gestion financière de la copropriété.

Lorsqu’un copropriétaire ne s’acquitte pas de ses charges, l’article 55 du décret du 17 mars 1967 précise que le syndic doit engager, sans autorisation préalable de l’assemblée générale, toute action en recouvrement des charges impayées. À défaut, sa responsabilité peut être engagée.

Les procédures à la disposition du syndic

1. L’injonction de payer

(articles 1405 et suivants du Code de procédure civile)

• Procédure écrite, simplifiée et relativement peu coûteuse ;
• Adaptée aux créances certaines, liquides et exigibles comme les charges de copropriété ;
• Attention : en cas d’opposition du copropriétaire débiteur, l’affaire est renvoyée devant le tribunal judiciaire.

2. Le référé provision

(article 835 du Code de procédure civile)

• Permet au juge des référés de condamner rapidement le copropriétaire au paiement d’une provision ;
• Efficace pour les impayés manifestes ;
• Peut être refusé si la créance prête à contestation sérieuse.

3. La procédure au fond

• Nécessaire en cas de contestation importante ;
• Plus longue, mais permet de trancher définitivement le litige.

Les frais de justice et leur récupération

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les frais nécessaires à la conservation de l’immeuble, dont font partie les actions en recouvrement, sont imputables au seul copropriétaire défaillant.

• Les dépens (huissier, droit de greffe…) sont en principe remboursés ;
• Les honoraires d’avocat peuvent être partiellement récupérés au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, selon l’appréciation du juge.

Mon accompagnement en tant qu’avocate en droit immobilier

J’accompagne les syndics professionnels dans toutes les étapes du recouvrement des charges de copropriété :

• Analyse du dossier et choix de la procédure adaptée (injonction, référé, procédure au fond) ;
• Rédaction des actes et saisine du tribunal ;
• Suivi de la procédure devant le juge ;
• Mise en œuvre des mesures d’exécution forcée si nécessaire.

Objectif : vous permettre de remplir vos obligations légales tout en sécurisant la gestion financière de la copropriété.