Fixation du prix d’un lot de copropriété préempté : l’état réel prime, la cause de la dégradation indiffère

 

Civ. 3e, 3 avr. 2025, n° 23-23.206

Le prix d’un bien préempté doit être déterminé d’après sa consistance réelle au jour du jugement de première instance, sans égard à la cause d’éventuelle dégradation, même si elle est imputable à la création d’une zone d’aménagement différé (ZAD).

1. Contexte

Un EPF a exercé son droit de préemption sur un lot de copropriété dans une ZAD. Le propriétaire conteste l’évaluation du prix, jugée dévalorisée à cause de la dégradation des parties communes.

2. Position de la Cour de cassation

La Haute juridiction rappelle que la fixation du prix doit tenir compte de l’état réel du bien au jour du jugement, peu importe que les dégradations soient causées par la création de la ZAD.

3. Neutralité des causes de délabrement

La cause du délabrement est juridiquement indifférente : le juge doit évaluer la consistance matérielle du bien, indépendamment des responsabilités.

Conclusion

Cette décision renforce les prérogatives de l’administration en matière de préemption, au détriment des propriétaires, en neutralisant les causes de la dévalorisation foncière.