Un dépôt de garantie excessif ne justifie pas un abattement sur la valeur locative
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Dès lors qu’elle a pour contrepartie l’obligation légale du bailleur de payer au locataire des intérêts à un taux fixé par la loi, une stipulation d’un bail commercial qui met à la charge du locataire une obligation de payer en avance des sommes excédant celle correspondant au prix du loyer de plus de deux termes ne constitue pas en soi un facteur de diminution de la valeur locative.
Une jurisprudence claire : pas d’abattement pour dépôt excessif
Dans une affaire relative au renouvellement d’un bail commercial, la Cour de cassation a rejeté l’argument selon lequel un dépôt de garantie supérieur à la norme légale pouvait justifier un abattement sur la valeur locative.
Le cadre légal : article L. 145-40 du code de commerce
Ce texte prévoit que tout dépôt supérieur à deux termes de loyer produit des intérêts au profit du locataire. Cela constitue, selon la Haute juridiction, une contrepartie légale suffisante qui empêche d’appliquer un abattement de valeur.
Article R. 145-8 : obligations excessives et diminution de la valeur
Le locataire invoquait l’article R. 145-8, qui autorise une réduction si une charge injustifiée pèse sur lui. La Cour rappelle que cette disposition suppose une absence de contrepartie, ce qui n’est pas le cas ici puisque la loi prévoit le versement d’intérêts.
Intérêts légaux : compensation ou sanction ?
La Cour considère que les intérêts ne sont pas une sanction, mais bien une compensation d’ordre public, autorisant le bailleur à conserver un dépôt supérieur.
Prescription biennale et action en intérêts
Les intérêts non versés doivent être réclamés par voie judiciaire dans un délai de deux ans, conformément à l’article L. 145-60. Cette contrainte crée une insécurité juridique pour le locataire.
Vers une action non soumise à prescription ?
Certains auteurs suggèrent que cette action pourrait être déclaratoire, à l’instar de la reconnaissance d’un bail commercial post-bail dérogatoire (Civ. 3e, 1er oct. 2014, n° 13-16.806).
Conclusion : un contrôle strict de la Cour de cassation
La Haute juridiction exerce un contrôle de droit sur l’application des règles de calcul de la valeur locative et rappelle que la compensation légale empêche toute minoration fondée sur le montant du dépôt de garantie.