Vente immobilière : le vendeur peut-il encore agir en justice après la vente ?

Il n’est pas rare, à la suite d’une vente immobilière, que des litiges subsistent concernant l’état du bien, les limites de propriété ou encore des servitudes irrégulières. Dans ce contexte, certains défendeurs invoquent l’article 31 du Code de procédure civile pour tenter de faire déclarer l’action du vendeur irrecevable, en soutenant que celui-ci ne disposerait plus d’intérêt à agir dès lors que la propriété a été transférée.

Cette lecture est toutefois contraire à la jurisprudence, qui admet clairement que le vendeur peut conserver un intérêt à agir lorsqu’il s’en est expressément réservé le droit dans l’acte de vente.

1. Le principe : l’intérêt à agir s’apprécie au regard de l’article 31 du Code de procédure civile

L’article 31 du Code de procédure civile prévoit que : « L’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention. »

Certains défendeurs tentent de s’appuyer sur ce texte pour soutenir qu’un vendeur, n’étant plus propriétaire du bien, ne serait plus personnellement concerné par le litige et ne pourrait donc plus agir en justice. Toutefois, cette argumentation ne peut prospérer que si le vendeur n’a pas conservé ce droit.

Lorsque l’acte authentique prévoit une clause de réserve du droit d’agir, l’intérêt à agir du vendeur demeure pleinement.

2. Une jurisprudence constante : la réserve du droit d’agir suffit à maintenir l’intérêt procédural du vendeur

La position des juridictions est constante et parfaitement établie.

Cour de cassation, 3^e civ., 5 novembre 2013, n°12-13.923 : La Haute juridiction affirme que le vendeur qui a stipulé dans l’acte de vente qu’il conservait le droit d’engager une action demeure recevable à agir, même après la cession du bien.

Cette solution est confortée par la Cour d’appel de Poitiers (15 novembre 2022, RG n°22/00405), qui retient également que la réserve expresse faite dans l’acte suffit à maintenir l’intérêt à agir.

Ainsi, dès lors que l’acte authentique prévoit clairement une telle réserve, l’intérêt à agir du vendeur ne peut être écarté.

Conclusion : une fin de non-recevoir inopérante en présence d’une réserve contractuelle

L’invocation de l’article 31 du Code de procédure civile ne peut aboutir à une irrecevabilité lorsque l’acte authentique stipule que le vendeur :

• a identifié un litige en cours,
• et s’est expressément réservé le droit d’engager ou de poursuivre l’action.

La règle est claire et constante : la réserve contractuelle du droit d’agir fonde l’intérêt procédural du vendeur, même après la vente du bien immobilier.

Article rédigé par une avocate en droit immobilier.