Sarah Bouet Avocat

Un dépôt de garantie excessif ne justifie pas un abattement sur la valeur locative AFFAIRES | Fonds de commerce et commerçants | IMMOBILIER | Bail Dès lors qu’elle a pour contrepartie l’obligation légale du bailleur de payer au locataire des intérêts à un taux fixé par la loi, une stipulation d’un bail commercial qui met à la charge du locataire une obligation de payer en avance des sommes excédant celle correspondant au prix du loyer de plus de deux termes ne constitue pas en soi un facteur de diminution de la valeur locative. Une jurisprudence claire : pas d’abattement pour dépôt excessif Dans une affaire relative au renouvellement d’un bail commercial, la Cour de cassation a rejeté l’argument selon lequel un dépôt de garantie supérieur à la norme légale pouvait justifier un abattement sur la valeur locative. Le cadre légal : article L. 145-40 du code de commerce Ce texte prévoit que tout dépôt supérieur à deux termes ...

Encadrement de la rémunération des intermédiaires en matière locative IMMOBILIER | Bail | Professions L’article 5 de la loi du 6 juillet 1989 qui limite le montant des honoraires susceptibles d’être mis à la charge des preneurs ne fixe aucune obligation en matière de révision des plafonds. Les honoraires des intermédiaires sont soustraits à la libre détermination de leur prix par le jeu de la concurrence conformément à l’article L. 410-2 du code de commerce. Des plafonds révisables mais non obligatoires Le Conseil d’État a confirmé, dans une décision du 7 mai 2025 (CE, n° 499287), que le décret n° 2014-890 du 1er août 2014 n’impose aucune obligation de révision annuelle des plafonds d’honoraires imputables aux locataires. Un encadrement double issu de la loi ALUR D’une part, le bailleur supporte seul les frais de gestion locative. D’autre part, seuls certains frais peuvent être partagés entre locataire et bailleur, sous ...

🏙️ Locations meublées de courte durée : ce que dit la jurisprudence sur l’amende civile Immobilier – Urbanisme – Location saisonnière – Résidence secondaire – Amende civile – Règlement Airbnb – Autorisation de changement d’usage Face à la multiplication des locations meublées touristiques de courte durée , de nombreux propriétaires ont été assignés par les municipalités, notamment Paris et Bordeaux, pour ne pas avoir respecté les règles encadrant l’activité. La jurisprudence administrative et judiciaire confirme désormais une ligne claire : le non-respect du changement d’usage peut entraîner des amendes civiles importantes . 🔍 Ce que dit la loi Depuis la loi ALUR (2014), toute location de courte durée d’un local meublé non affecté à la résidence principale est soumise à une autorisation préalable de changement d’usage , notamment dans les communes de plus de 200 000 habitants. Cette autorisation vise à préserver l’équilibre entre logeme...

Syndic, préparez votre dossier d’agrément pour devenir syndic d’intérêt collectif IMMOBILIER | Copropriété et ensembles immobiliers Les conditions d’obtention de l’agrément des syndics d’intérêt collectif attestant de leurs compétences pour intervenir dans les copropriétés en difficulté sont parues. L’agrément, donné pour cinq ans, est délivré dans les deux mois du dépôt d’une demande complète. Un agrément pour les syndics engagés dans la lutte contre l’habitat dégradé Créé par la loi du 9 avril 2024 et encadré par le décret n° 2025-508 du 10 mai 2025, l’agrément de syndic d’intérêt collectif (SIC) vise à renforcer l’efficacité des interventions dans les copropriétés en difficulté. Compétences reconnues et périmètre d’intervention Le SIC peut intervenir en appui d’un mandataire ad hoc ou d’un administrateur provisoire, notamment dans le cadre de dispositifs tels que le plan de sauvegarde, l’OPAH ou l’ORCoD, en lien avec l...

Dans une décision du 17 avril 2025 ( CE, n° 501427, Société Consortium Stade de France ), le Conseil d’État apporte une clarification importante sur la notion de conflit d’intérêts en matière de passation de concessions publiques . Saisi par la société Consortium Stade de France, candidate évincée du contrat d’exploitation du Stade du même nom, le juge administratif a été amené à se prononcer sur les conditions dans lesquelles les liens entre un candidat et un tiers peuvent constituer une atteinte au principe d’impartialité . Le grief portait sur les relations entre la société attributaire (GL Events Venues) et la Fédération française de rugby , à l’origine d’engagements susceptibles d’influencer l’attribution du contrat. Le requérant estimait que ces liens caractérisaient une situation de conflit d’intérêts , prohibée par l’article L. 3123-10 du Code de la commande publique . Or, le Conseil d’État rappelle une limite essentielle : le conflit d’i...

Travaux urgents en copropriété : obligations du syndic et du syndicat 🔧 Travaux urgents en copropriété : quelles obligations pour le syndic et le syndicat des copropriétaires ? En copropriété, la sécurité de l’immeuble et la préservation des parties communes sont une priorité. Que faire lorsque des désordres affectent la structure ou la salubrité du bâtiment, et que le syndic ou le syndicat des copropriétaires tarde à réagir ? La loi impose des obligations précises , dont le non-respect peut engager leur responsabilité. 🏚️ Travaux urgents : de quoi parle-t-on ? Les travaux urgents concernent ceux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble ou à la sécurité des personnes . Il peut s’agir, par exemple : d’infiltrations menaçant un effondrement, d’un affaissement de mur porteur, de la réparation d’un collecteur d’égout, ou encore du remplacement de portes d’entrée après un cambriolage. Ces situations...

  Syndic de copropriété et Airbnb : quels sont ses pouvoirs ? 🏢 Syndic de copropriété et locations Airbnb : que peut-il (vraiment) faire ? Avec l’essor des plateformes comme Airbnb , les tensions montent parfois dans les immeubles en copropriété. Nuisances sonores, allées et venues incessantes, sentiment d’insécurité... Les copropriétaires s’interrogent : le syndic peut-il interdire ou limiter ces locations meublées de courte durée ? Quels sont ses droits et obligations ? Voici l’essentiel à savoir. ⚖️ 1. Le syndic : exécutant, pas législateur Le syndic de copropriété n’est pas une autorité de police ni un juge. Il ne peut pas interdire de sa propre initiative les locations type Airbnb. 📌 Son rôle : faire respecter le règlement de copropriété et exécuter les décisions prises en assemblée générale (AG). 📃 2. Ce que dit le règlement de copropriété Avant toute chose, il faut lire le règlement de copropriété . D...

  Un dispositif préventif contre l’habitat indigne La loi du 9 avril 2024 a instauré une procédure d’expropriation à titre remédiable pour éviter la démolition des immeubles dont la dégradation reste réversible. Le décret du 12 mai 2025 en précise les modalités (articles R. 512-1 à R. 512-3 du Code de l’expropriation). DUP et relogement La déclaration d’utilité publique (DUP) est prononcée par le préfet. Si l’habitation est interdite temporairement, les offres de relogement doivent être mentionnées, y compris pour les propriétaires. Publicité et notification Publication au recueil des actes administratifs du département ; Affichage en mairie et sur la façade de l’immeuble ; Notification aux propriétaires, occupants et titulaires de droits réels. Indemnité provisionnelle obligatoire Une indemnité provisionnelle doit être fixée par le préfet, au moins égale à l’évaluation faite par la direction des finances publiques. Elle concerne les pro...

  Civ. 3e, 3 avr. 2025, n° 23-23.206 Le prix d’un bien préempté doit être déterminé d’après sa consistance réelle au jour du jugement de première instance, sans égard à la cause d’éventuelle dégradation, même si elle est imputable à la création d’une zone d’aménagement différé (ZAD). 1. Contexte Un EPF a exercé son droit de préemption sur un lot de copropriété dans une ZAD. Le propriétaire conteste l’évaluation du prix, jugée dévalorisée à cause de la dégradation des parties communes. 2. Position de la Cour de cassation La Haute juridiction rappelle que la fixation du prix doit tenir compte de l’état réel du bien au jour du jugement, peu importe que les dégradations soient causées par la création de la ZAD. 3. Neutralité des causes de délabrement La cause du délabrement est juridiquement indifférente : le juge doit évaluer la consistance matérielle du bien, indépendamment des responsabilités. Conclusion Cette décision renforce les prérogatives de l...

  La qualification d’un contrat conclu par une société d’économie mixte (SEM) soulève une question centrale : relève-t-il du droit privé ou du droit administratif ? Cette distinction détermine la juridiction compétente en cas de litige. 1. Le cadre juridique des contrats passés par une SEM Une SEM est une personne morale de droit privé soumise au code de la commande publique si elle réunit trois conditions : financement public majoritaire, gestion contrôlée par un pouvoir adjudicateur, direction à majorité publique (article L1211-1-2° du CCP). 2. Nature du contrat : approche jurisprudentielle Le Conseil d’État ( CE, 25 oct. 2017, n° 404481 ) précise qu’un contrat conclu par une SEM n’est administratif que si elle agit comme mandataire d’une personne publique. Sinon, même les marchés de travaux sont des contrats de droit privé. 3. Résiliation pour motif d’intérêt général dans les contrats privés Ce mécanisme peut exister dans les contrats privés, sous réser...