Sarah Bouet Avocat

La question de l’ usage d’un bien immobilier au 1 er janvier 1970 est aujourd’hui centrale dans de nombreux litiges : contentieux liés au changement d’usage , requalification en usage commercial , demandes de régularisation , ou encore procédures engagées par des propriétaires souhaitant sécuriser la situation juridique de leur bien. Depuis plusieurs années, la jurisprudence affine les contours de la preuve que doivent fournir les propriétaires ou occupants pour établir l’usage d’un local à cette date charnière. La fameuse fiche de révision foncière de 1970 (modèle H2) constitue, lorsqu’elle est disponible, un document pivot. Cet article vous explique comment déterminer l’usage réel d’un bien au 1 er janvier 1970 , quelles preuves sont recevables, et comment utiliser efficacement la fiche foncière. 1. Pourquoi la date du 1 er janvier 1970 est-elle déterminante ? L’article L. ...

Il n’est pas rare, à la suite d’une vente immobilière, que des litiges subsistent concernant l’état du bien, les limites de propriété ou encore des servitudes irrégulières. Dans ce contexte, certains défendeurs invoquent l’article 31 du Code de procédure civile pour tenter de faire déclarer l’action du vendeur irrecevable, en soutenant que celui-ci ne disposerait plus d’intérêt à agir dès lors que la propriété a été transférée. Cette lecture est toutefois contraire à la jurisprudence, qui admet clairement que le vendeur peut conserver un intérêt à agir lorsqu’il s’en est expressément réservé le droit dans l’acte de vente . 1. Le principe : l’intérêt à agir s’apprécie au regard de l’article 31 du Code de procédure civile L’article 31 du Code de procédure civile prévoit que : « L’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention. » ...

La détermination de l’usage d’un bien immobilier — habitation, commercial, professionnel — constitue une étape essentielle lors d’une acquisition. Il n’est pas rare que l’historique du bien et les documents administratifs paraissent discordants, ce qui soulève une question fréquente : quel usage retenir lorsqu’un local a été utilisé différemment au fil du temps ? En droit français, la réponse est parfaitement claire : l’usage de référence demeure celui en vigueur au 1 er  janvier 1970 , sauf à démontrer l’existence d’un changement de destination régulièrement autorisé après cette date. 1. L’usage au 1 er janvier 1970 : un principe constamment réaffirmé La jurisprudence est constante : L’usage fixé au 1 er  janvier 1970 prime sur toutes les utilisations ultérieures , Les actes de vente successifs ne modifient pas l’affectation juridique , ...

Pour un tiers au contrat (notamment un concurrent évincé), le recours dit Tarn-et-Garonne permet de contester la validité d’un contrat public. La question cruciale est celle du délai  : quand commence-t-il à courir et combien de temps avez-vous réellement pour agir ? 1. Le cadre général Depuis l’arrêt fondateur Département de Tarn-et-Garonne (CE, Ass., 4 avril 2014, n° 358994), tout tiers susceptible d’être lésé peut agir devant le juge du contrat contre la validité du contrat ou certaines de ses clauses non réglementaires. La voie d’attaque des actes « détachables » a été refermée au profit de ce recours unifié. 2. Le délai de 2 mois : point de départ En principe , le délai est de deux mois à compter des mesures de publicité appropriées . Ces mesures doivent au minimum indiquer l’objet du contrat, l’identité des parties et où le consulter (dans le respect des secrets protégés). Pour les élus de l’organe délibé...

Être écarté d’une procédure d’achat public n’est jamais anodin. Voici, de manière claire et opérationnelle, les recours marché public ouverts à un candidat évincé , afin de défendre ses droits et sécuriser ses chances lors d’une prochaine mise en concurrence. 1. Le référé précontractuel (avant signature) Objet : faire sanctionner, en urgence, les manquements aux obligations de publicité et de mise en concurrence (critères irréguliers, délais inadaptés, rejet non motivé, etc.). Fenêtre d’action : jusqu’à la signature du contrat. Effets : suspension de la procédure, injonctions de régulariser, voire reprise partielle. Avantage clé : c’est l’outil le plus efficace pour corriger la procédure avant conclusion du marché. 2. Le recours contractuel (après signature) Objet : sanctionner les irrégularités les plus graves lorsque le marché est déjà signé (ex. absence de publicité, non-respect du délai de standstill). S...

Servitude de tour d’échelle : droit temporaire d’accès pour vos travaux La servitude de tour d’échelle : un droit temporaire pour entretenir son bien Lorsqu’un propriétaire doit réaliser des travaux (ravalement, réparation d’un mur en limite séparative, zinguerie, façade), il peut manquer d’espace pour accéder à la zone concernée depuis son propre fonds. La jurisprudence admet alors la servitude de tour d’échelle : une autorisation ponctuelle et temporaire d’accès au fonds voisin afin de permettre l’exécution des travaux nécessaires. Conditions de mise en œuvre Nécessité des travaux : ils doivent être utiles à la conservation, l’entretien ou la réparation de l’immeuble ( Cass. 3e civ., 15 févr. 2012, n° 11-13.470 ). Proportionnalité : le passage, l’échafaudage ou l’échelle doivent être limités à ce qui est strictement nécessaire et organisés pour minimiser la gêne pour le voisin. Temporalité : l’accès est temp...

Syndic de copropriété : recouvrement des charges impayées Le syndic de copropriété face aux impayés : obligations légales et solutions de recouvrement Le rôle du syndic de copropriété ne se limite pas à l’administration quotidienne des immeubles. L’ article 18 de la loi du 10 juillet 1965 impose au syndic de veiller à l’exécution du règlement de copropriété, à la conservation de l’immeuble et à la bonne gestion financière de la copropriété. Lorsqu’un copropriétaire ne s’acquitte pas de ses charges, l’ article 55 du décret du 17 mars 1967 précise que le syndic doit engager, sans autorisation préalable de l’assemblée générale, toute action en recouvrement des charges impayées. À défaut, sa responsabilité peut être engagée. Les procédures à la disposition du syndic 1. L’injonction de payer (articles 1405 et suivants du Code de procédure civile) Procédure écrite, simplifiée et relativement peu coûteuse ; ...

Taxe foncière : le coefficient d’entretien, un levier juridique méconnu pour réduire votre imposition Taxe foncière : le coefficient d’entretien, un levier juridique méconnu pour réduire votre imposition Introduction La taxe foncière constitue une charge annuelle significative pour de nombreux propriétaires. Or, son calcul repose sur des éléments techniques et fiscaux dont la portée est souvent ignorée. Parmi eux, le coefficient d’entretien , fixé par l’administration fiscale, peut avoir une incidence directe et parfois substantielle sur le montant dû. En pratique, un coefficient mal appliqué peut entraîner une surimposition . Il est donc essentiel de vérifier sa correcte détermination et, le cas échéant, d’en solliciter la rectification. Qu’est-ce que le coefficient d’entretien ? La taxe foncière est assise sur la valeur locative cadastra...

Un dépôt de garantie excessif ne justifie pas un abattement sur la valeur locative AFFAIRES | Fonds de commerce et commerçants | IMMOBILIER | Bail Dès lors qu’elle a pour contrepartie l’obligation légale du bailleur de payer au locataire des intérêts à un taux fixé par la loi, une stipulation d’un bail commercial qui met à la charge du locataire une obligation de payer en avance des sommes excédant celle correspondant au prix du loyer de plus de deux termes ne constitue pas en soi un facteur de diminution de la valeur locative. Une jurisprudence claire : pas d’abattement pour dépôt excessif Dans une affaire relative au renouvellement d’un bail commercial, la Cour de cassation a rejeté l’argument selon lequel un dépôt de garantie supérieur à la norme légale pouvait justifier un abattement sur la valeur locative. Le cadre légal : article L. 145-40 du code de commerce Ce texte prévoit que tout dépôt supérieur à deux termes ...

Encadrement de la rémunération des intermédiaires en matière locative IMMOBILIER | Bail | Professions L’article 5 de la loi du 6 juillet 1989 qui limite le montant des honoraires susceptibles d’être mis à la charge des preneurs ne fixe aucune obligation en matière de révision des plafonds. Les honoraires des intermédiaires sont soustraits à la libre détermination de leur prix par le jeu de la concurrence conformément à l’article L. 410-2 du code de commerce. Des plafonds révisables mais non obligatoires Le Conseil d’État a confirmé, dans une décision du 7 mai 2025 (CE, n° 499287), que le décret n° 2014-890 du 1er août 2014 n’impose aucune obligation de révision annuelle des plafonds d’honoraires imputables aux locataires. Un encadrement double issu de la loi ALUR D’une part, le bailleur supporte seul les frais de gestion locative. D’autre part, seuls certains frais peuvent être partagés entre locataire et bailleur, sous ...