Sarah Bouet Avocat

  Avocate en droit public et droit immobilier à Bordeaux, j’accompagne les particuliers, les entreprises et les collectivités dans leurs démarches juridiques et contentieuses, avec une approche personnalisée et rigoureuse. 👩‍⚖️ Qui suis-je ? Je suis Maître Sarah BOUËT , avocate inscrite au barreau de Bordeaux, titulaire d’un master en droit public. Après plusieurs expériences en juridictions et en cabinets, j’ai fondé mon propre cabinet afin de proposer un accompagnement de proximité, réactif et adapté aux besoins concrets de mes clients. Mon cabinet intervient principalement en droit public (marchés publics, contentieux avec l’administration, urbanisme, droit de la fonction publique) et en droit immobilier (contentieux de la construction, litiges liés à la location meublée type Airbnb, droit de la copropriété, baux d’habitation ou commerciaux). 🔍 Mes domaines d’intervention Droit public : Marchés publics : conseil et contentieux (référés...

Urbanisme, copropriété, location, voisinage : l’installation d’une climatisation ne relève pas seulement d’un choix technique. Avant de poser une unité extérieure, plusieurs règles juridiques doivent être vérifiées. 1. Faut-il une autorisation d’urbanisme pour installer une climatisation ? En principe, l’installation d’une climatisation avec unité extérieure peut nécessiter une déclaration préalable de travaux lorsqu’elle modifie l’aspect extérieur du bâtiment. C’est notamment le cas lorsque l’unité extérieure est visible depuis l’espace public, fixée en façade, sur un balcon, en toiture ou sur un mur extérieur. À l’inverse, une climatisation mobile ou un système ne modifiant pas l’aspect extérieur du bâtiment ne nécessite généralement pas d’autorisation d’urbanisme. Attention aux secteurs protégés Les règles sont plus strictes lorsque le bien est situé dans un secteur protégé, par exemple : aux abords d’un monument historiqu...

Refus de MaPrimeRénov’, demande de pièces interminable, dossier ANAH bloqué, prime acceptée mais jamais versée, contrôle ou demande de remboursement : de nombreux particuliers et professionnels se retrouvent aujourd’hui confrontés à des difficultés avec l’ANAH. Contrairement à une idée reçue, une décision de l’ANAH n’est pas toujours définitive. Dans de nombreux cas, des recours existent et permettent d’obtenir un réexamen du dossier, voire le versement des aides initialement refusées. MaPrimeRénov’ : un dispositif devenu complexe Créée pour encourager la rénovation énergétique des logements, MaPrimeRénov’ constitue aujourd’hui l’un des principaux dispositifs d’aide à la rénovation. Toutefois, le traitement des dossiers est devenu particulièrement complexe : demandes de pièces complémentaires répétées ; blocages administratifs inexpliqués ; annulations de dossiers ; refus de paiement après réalisation des travaux ; suspicions de fraude ; demandes de rembour...

Un refus de subvention ANAH n’est pas une fatalité Vous avez déposé un dossier de subvention au titre de MaPrimeRénov’ auprès de l’Agence nationale de l’habitat (ANAH) et votre demande a été refusée ? Cette situation est fréquente… mais elle n’est pas sans recours. Contrairement à une idée reçue, les décisions de refus de l’ANAH peuvent être contestées, et parfois annulées par le juge administratif, notamment lorsqu’elles reposent sur des erreurs ou des dysfonctionnements dans l’instruction du dossier. Quels sont les recours possibles contre un refus ANAH ? 1. Le recours gracieux : une étape souvent incontournable Avant toute action en justice, il est recommandé (et parfois nécessaire) d’adresser un recours gracieux à l’ANAH. Ce recours consiste à demander à l’administration de revoir sa décision, en exposant les éléments contestés. Délai : 2 mois à compter de la notification du refus. C’est une étape stratégique : elle permet de corriger une erreur simple (piè...

La question de l’ usage d’un bien immobilier au 1 er janvier 1970 est aujourd’hui centrale dans de nombreux litiges : contentieux liés au changement d’usage , requalification en usage commercial , demandes de régularisation , ou encore procédures engagées par des propriétaires souhaitant sécuriser la situation juridique de leur bien. Depuis plusieurs années, la jurisprudence affine les contours de la preuve que doivent fournir les propriétaires ou occupants pour établir l’usage d’un local à cette date charnière. La fameuse fiche de révision foncière de 1970 (modèle H2) constitue, lorsqu’elle est disponible, un document pivot. Cet article vous explique comment déterminer l’usage réel d’un bien au 1 er janvier 1970 , quelles preuves sont recevables, et comment utiliser efficacement la fiche foncière. 1. Pourquoi la date du 1 er janvier 1970 est-elle déterminante ? L’article L. ...

Il n’est pas rare, à la suite d’une vente immobilière, que des litiges subsistent concernant l’état du bien, les limites de propriété ou encore des servitudes irrégulières. Dans ce contexte, certains défendeurs invoquent l’article 31 du Code de procédure civile pour tenter de faire déclarer l’action du vendeur irrecevable, en soutenant que celui-ci ne disposerait plus d’intérêt à agir dès lors que la propriété a été transférée. Cette lecture est toutefois contraire à la jurisprudence, qui admet clairement que le vendeur peut conserver un intérêt à agir lorsqu’il s’en est expressément réservé le droit dans l’acte de vente . 1. Le principe : l’intérêt à agir s’apprécie au regard de l’article 31 du Code de procédure civile L’article 31 du Code de procédure civile prévoit que : « L’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention. » ...

La détermination de l’usage d’un bien immobilier — habitation, commercial, professionnel — constitue une étape essentielle lors d’une acquisition. Il n’est pas rare que l’historique du bien et les documents administratifs paraissent discordants, ce qui soulève une question fréquente : quel usage retenir lorsqu’un local a été utilisé différemment au fil du temps ? En droit français, la réponse est parfaitement claire : l’usage de référence demeure celui en vigueur au 1 er  janvier 1970 , sauf à démontrer l’existence d’un changement de destination régulièrement autorisé après cette date. 1. L’usage au 1 er janvier 1970 : un principe constamment réaffirmé La jurisprudence est constante : L’usage fixé au 1 er  janvier 1970 prime sur toutes les utilisations ultérieures , Les actes de vente successifs ne modifient pas l’affectation juridique , ...

Pour un tiers au contrat (notamment un concurrent évincé), le recours dit Tarn-et-Garonne permet de contester la validité d’un contrat public. La question cruciale est celle du délai  : quand commence-t-il à courir et combien de temps avez-vous réellement pour agir ? 1. Le cadre général Depuis l’arrêt fondateur Département de Tarn-et-Garonne (CE, Ass., 4 avril 2014, n° 358994), tout tiers susceptible d’être lésé peut agir devant le juge du contrat contre la validité du contrat ou certaines de ses clauses non réglementaires. La voie d’attaque des actes « détachables » a été refermée au profit de ce recours unifié. 2. Le délai de 2 mois : point de départ En principe , le délai est de deux mois à compter des mesures de publicité appropriées . Ces mesures doivent au minimum indiquer l’objet du contrat, l’identité des parties et où le consulter (dans le respect des secrets protégés). Pour les élus de l’organe délibé...

Être écarté d’une procédure d’achat public n’est jamais anodin. Voici, de manière claire et opérationnelle, les recours marché public ouverts à un candidat évincé , afin de défendre ses droits et sécuriser ses chances lors d’une prochaine mise en concurrence. 1. Le référé précontractuel (avant signature) Objet : faire sanctionner, en urgence, les manquements aux obligations de publicité et de mise en concurrence (critères irréguliers, délais inadaptés, rejet non motivé, etc.). Fenêtre d’action : jusqu’à la signature du contrat. Effets : suspension de la procédure, injonctions de régulariser, voire reprise partielle. Avantage clé : c’est l’outil le plus efficace pour corriger la procédure avant conclusion du marché. 2. Le recours contractuel (après signature) Objet : sanctionner les irrégularités les plus graves lorsque le marché est déjà signé (ex. absence de publicité, non-respect du délai de standstill). S...

Servitude de tour d’échelle : droit temporaire d’accès pour vos travaux La servitude de tour d’échelle : un droit temporaire pour entretenir son bien Lorsqu’un propriétaire doit réaliser des travaux (ravalement, réparation d’un mur en limite séparative, zinguerie, façade), il peut manquer d’espace pour accéder à la zone concernée depuis son propre fonds. La jurisprudence admet alors la servitude de tour d’échelle : une autorisation ponctuelle et temporaire d’accès au fonds voisin afin de permettre l’exécution des travaux nécessaires. Conditions de mise en œuvre Nécessité des travaux : ils doivent être utiles à la conservation, l’entretien ou la réparation de l’immeuble ( Cass. 3e civ., 15 févr. 2012, n° 11-13.470 ). Proportionnalité : le passage, l’échafaudage ou l’échelle doivent être limités à ce qui est strictement nécessaire et organisés pour minimiser la gêne pour le voisin. Temporalité : l’accès est temp...

Syndic de copropriété : recouvrement des charges impayées Le syndic de copropriété face aux impayés : obligations légales et solutions de recouvrement Le rôle du syndic de copropriété ne se limite pas à l’administration quotidienne des immeubles. L’ article 18 de la loi du 10 juillet 1965 impose au syndic de veiller à l’exécution du règlement de copropriété, à la conservation de l’immeuble et à la bonne gestion financière de la copropriété. Lorsqu’un copropriétaire ne s’acquitte pas de ses charges, l’ article 55 du décret du 17 mars 1967 précise que le syndic doit engager, sans autorisation préalable de l’assemblée générale, toute action en recouvrement des charges impayées. À défaut, sa responsabilité peut être engagée. Les procédures à la disposition du syndic 1. L’injonction de payer (articles 1405 et suivants du Code de procédure civile) Procédure écrite, simplifiée et relativement peu coûteuse ; ...

Taxe foncière : le coefficient d’entretien, un levier juridique méconnu pour réduire votre imposition Taxe foncière : le coefficient d’entretien, un levier juridique méconnu pour réduire votre imposition Introduction La taxe foncière constitue une charge annuelle significative pour de nombreux propriétaires. Or, son calcul repose sur des éléments techniques et fiscaux dont la portée est souvent ignorée. Parmi eux, le coefficient d’entretien , fixé par l’administration fiscale, peut avoir une incidence directe et parfois substantielle sur le montant dû. En pratique, un coefficient mal appliqué peut entraîner une surimposition . Il est donc essentiel de vérifier sa correcte détermination et, le cas échéant, d’en solliciter la rectification. Qu’est-ce que le coefficient d’entretien ? La taxe foncière est assise sur la valeur locative cadastra...

Un dépôt de garantie excessif ne justifie pas un abattement sur la valeur locative AFFAIRES | Fonds de commerce et commerçants | IMMOBILIER | Bail Dès lors qu’elle a pour contrepartie l’obligation légale du bailleur de payer au locataire des intérêts à un taux fixé par la loi, une stipulation d’un bail commercial qui met à la charge du locataire une obligation de payer en avance des sommes excédant celle correspondant au prix du loyer de plus de deux termes ne constitue pas en soi un facteur de diminution de la valeur locative. Une jurisprudence claire : pas d’abattement pour dépôt excessif Dans une affaire relative au renouvellement d’un bail commercial, la Cour de cassation a rejeté l’argument selon lequel un dépôt de garantie supérieur à la norme légale pouvait justifier un abattement sur la valeur locative. Le cadre légal : article L. 145-40 du code de commerce Ce texte prévoit que tout dépôt supérieur à deux termes ...

Encadrement de la rémunération des intermédiaires en matière locative IMMOBILIER | Bail | Professions L’article 5 de la loi du 6 juillet 1989 qui limite le montant des honoraires susceptibles d’être mis à la charge des preneurs ne fixe aucune obligation en matière de révision des plafonds. Les honoraires des intermédiaires sont soustraits à la libre détermination de leur prix par le jeu de la concurrence conformément à l’article L. 410-2 du code de commerce. Des plafonds révisables mais non obligatoires Le Conseil d’État a confirmé, dans une décision du 7 mai 2025 (CE, n° 499287), que le décret n° 2014-890 du 1er août 2014 n’impose aucune obligation de révision annuelle des plafonds d’honoraires imputables aux locataires. Un encadrement double issu de la loi ALUR D’une part, le bailleur supporte seul les frais de gestion locative. D’autre part, seuls certains frais peuvent être partagés entre locataire et bailleur, sous ...

🏙️ Locations meublées de courte durée : ce que dit la jurisprudence sur l’amende civile Immobilier – Urbanisme – Location saisonnière – Résidence secondaire – Amende civile – Règlement Airbnb – Autorisation de changement d’usage Face à la multiplication des locations meublées touristiques de courte durée , de nombreux propriétaires ont été assignés par les municipalités, notamment Paris et Bordeaux, pour ne pas avoir respecté les règles encadrant l’activité. La jurisprudence administrative et judiciaire confirme désormais une ligne claire : le non-respect du changement d’usage peut entraîner des amendes civiles importantes . 🔍 Ce que dit la loi Depuis la loi ALUR (2014), toute location de courte durée d’un local meublé non affecté à la résidence principale est soumise à une autorisation préalable de changement d’usage , notamment dans les communes de plus de 200 000 habitants. Cette autorisation vise à préserver l’équilibre entre logeme...

Syndic, préparez votre dossier d’agrément pour devenir syndic d’intérêt collectif IMMOBILIER | Copropriété et ensembles immobiliers Les conditions d’obtention de l’agrément des syndics d’intérêt collectif attestant de leurs compétences pour intervenir dans les copropriétés en difficulté sont parues. L’agrément, donné pour cinq ans, est délivré dans les deux mois du dépôt d’une demande complète. Un agrément pour les syndics engagés dans la lutte contre l’habitat dégradé Créé par la loi du 9 avril 2024 et encadré par le décret n° 2025-508 du 10 mai 2025, l’agrément de syndic d’intérêt collectif (SIC) vise à renforcer l’efficacité des interventions dans les copropriétés en difficulté. Compétences reconnues et périmètre d’intervention Le SIC peut intervenir en appui d’un mandataire ad hoc ou d’un administrateur provisoire, notamment dans le cadre de dispositifs tels que le plan de sauvegarde, l’OPAH ou l’ORCoD, en lien avec l...

Dans une décision du 17 avril 2025 ( CE, n° 501427, Société Consortium Stade de France ), le Conseil d’État apporte une clarification importante sur la notion de conflit d’intérêts en matière de passation de concessions publiques . Saisi par la société Consortium Stade de France, candidate évincée du contrat d’exploitation du Stade du même nom, le juge administratif a été amené à se prononcer sur les conditions dans lesquelles les liens entre un candidat et un tiers peuvent constituer une atteinte au principe d’impartialité . Le grief portait sur les relations entre la société attributaire (GL Events Venues) et la Fédération française de rugby , à l’origine d’engagements susceptibles d’influencer l’attribution du contrat. Le requérant estimait que ces liens caractérisaient une situation de conflit d’intérêts , prohibée par l’article L. 3123-10 du Code de la commande publique . Or, le Conseil d’État rappelle une limite essentielle : le conflit d’i...

Travaux urgents en copropriété : obligations du syndic et du syndicat 🔧 Travaux urgents en copropriété : quelles obligations pour le syndic et le syndicat des copropriétaires ? En copropriété, la sécurité de l’immeuble et la préservation des parties communes sont une priorité. Que faire lorsque des désordres affectent la structure ou la salubrité du bâtiment, et que le syndic ou le syndicat des copropriétaires tarde à réagir ? La loi impose des obligations précises , dont le non-respect peut engager leur responsabilité. 🏚️ Travaux urgents : de quoi parle-t-on ? Les travaux urgents concernent ceux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble ou à la sécurité des personnes . Il peut s’agir, par exemple : d’infiltrations menaçant un effondrement, d’un affaissement de mur porteur, de la réparation d’un collecteur d’égout, ou encore du remplacement de portes d’entrée après un cambriolage. Ces situations...

  Syndic de copropriété et Airbnb : quels sont ses pouvoirs ? 🏢 Syndic de copropriété et locations Airbnb : que peut-il (vraiment) faire ? Avec l’essor des plateformes comme Airbnb , les tensions montent parfois dans les immeubles en copropriété. Nuisances sonores, allées et venues incessantes, sentiment d’insécurité... Les copropriétaires s’interrogent : le syndic peut-il interdire ou limiter ces locations meublées de courte durée ? Quels sont ses droits et obligations ? Voici l’essentiel à savoir. ⚖️ 1. Le syndic : exécutant, pas législateur Le syndic de copropriété n’est pas une autorité de police ni un juge. Il ne peut pas interdire de sa propre initiative les locations type Airbnb. 📌 Son rôle : faire respecter le règlement de copropriété et exécuter les décisions prises en assemblée générale (AG). 📃 2. Ce que dit le règlement de copropriété Avant toute chose, il faut lire le règlement de copropriété . D...

  Un dispositif préventif contre l’habitat indigne La loi du 9 avril 2024 a instauré une procédure d’expropriation à titre remédiable pour éviter la démolition des immeubles dont la dégradation reste réversible. Le décret du 12 mai 2025 en précise les modalités (articles R. 512-1 à R. 512-3 du Code de l’expropriation). DUP et relogement La déclaration d’utilité publique (DUP) est prononcée par le préfet. Si l’habitation est interdite temporairement, les offres de relogement doivent être mentionnées, y compris pour les propriétaires. Publicité et notification Publication au recueil des actes administratifs du département ; Affichage en mairie et sur la façade de l’immeuble ; Notification aux propriétaires, occupants et titulaires de droits réels. Indemnité provisionnelle obligatoire Une indemnité provisionnelle doit être fixée par le préfet, au moins égale à l’évaluation faite par la direction des finances publiques. Elle concerne les pro...